المهندس ياسر عبد الله:
السوق العقاري يتحرك بـ40% من موارده.. والنسبة موزعة بشكل غير عادل
أكد المهندس ياسر عبد الله رئيس مجلس إدارة شركة رؤية العقارية، أن السوق العقارية خلال 2019 كان سيئاً بعض الشيء عقارياً، مشيرا إلى أن السوق يعتمد في حركته على موردين أساسيين، الأول إعادة دورة رأس المال متمثلا فى إعادة البيع سريعاً، وبالتالى مع سرعة عملية الريسيل ينتعش السوق تلقائيا وهو مورد يمثل 65 % من رأس المال المتحرك في السوق.
أما المورد الثاني فيتمثل في دخول تدفقات استثمارية جديدة من الخليج أو الخارج بصفة عامة، وكذلك من الداخل ذو المرتبات العالية وهم قليلون جداً، وتمثل هذه الوسيلة 35 % من رأس المال المتحرك في السوق، وهو ما يعني أن 15 % فقط من المورد الأول مع 25% من المورد الثاني، حيث ال 10 % الباقية تذهب للبنوك، مما يعنى أن السوق فى 2019 كان يعمل بموارد حوالي 40% من موارده الأساسية، كما أنها ليست موزعة بالعدل فهناك مشروعات ضخمة مثل مشروع "بريفادو" بمدينتى أو ما شابه يحصل على النسبة الأكبر من هذة الموارد، وبالتالى معظم المستثمرين الصغار لم يتجاوزا 25 % من المستهدف.
وتوقع عبد الله، انتعاش المبيعات في القاهرة الجديدةنسبياً بسبب خروج 5% من الأموال المودعة في البنوك عقب تخفيض أسعار الفائدة، مما يصل بالنسبة فى عام 2020 لـ 45% .
وأرجع رئيس شركة رؤية، أسباب حالة التباطؤ في المبيعات التي شهدها السوق مؤخراً، إلى أن معظم المعروض من وزارة الإسكان والشركات الكبرى عالى القيمة مما يعطى صعوبة فى الشراء وكذلك فى إعادة البيع، وهو ما أضر بصغار المستثمرين رغم انخفاض أسعارهم.
وأشار إلى أن كبر مساحات الوحدات التى يعرضها المستثمرين بسبب الانظمة الغير مدروسة لأجهزة المدن الجديدة وراء اتساع الفجوة، فهناك احتياج من المواطن ولكن للوحدات الصغيرة. فضلا عن تأخير المرافق والخدمات بشكل يعكس صورة سلبية عن حالة الاستثمار في المدينة، ويتسبب في تأخر تنمية وتعمير تلك المناطق وبالتبعية عمليات إعادة البيع. مشدداً على أن كثرة الطروحات بلا مبرر عقارى واضح سوى تحصيل الأموال هو سبب الكارثة.
وحول أثر تخفيض أسعار الفائدة، أكد المهندس ياسر عبد الله، إنه يؤثر بنسبة 5% من الدخل السنوي للعقار. لافتاً إلى أن بدء عودة الاقبال على مشروعات القاهرة الجديدة حدث بعد اختفاء فترة قصيرة بسبب بروز نجم جديد وكبير الا وهو العاصمة الإدارية الجديدة، وهو أمر طبيعى و لكن لا يستطيع إخفاء القاهرة الجديدة لفترة طويلة.
وأشار إلى أن أبرز المناطق التي شهدت إقبالا من العملاءخلال النصف الثانى من 2018 والنصف الأول من 2019 كانت امتداد النرجس، ولكن الآن رجعت للمركز الثانى بعد بيت الوطن، وكان المتاح في النرجس الجديدة في بداية الأمر ممتاز ثم أصبح جيد جدا ثم جيد والآن مقبول.
وأشار عبد الله، إلى أن الإقبال على مشروع بيت الوطن كبير، لكن المشروع يحتاج إلى إعادة دراسة مساحات الوحدات السكنية لتكون المساحة الصافية للوحدة 120 متر مربع، مع وضع جداول يلتزم بها الجهاز لإنهاء المرافق، مع وضع تصور وخطة منشورة لإنهاء الخدمات و المبانى الخدمية كاملة بما فيها المدارس والمستشفيات وأقسام الشرطة والمولات ودور العبادة.
وحول أهم مطالب مستثمري القاهرة الجديدة، أكد رئيس شركة رؤية، أن السوق ليعود لحالة النشاط المعهودة، يجب على وزارة الإسكان التجاوب مع طلبات الشركات والمواطنين، بتعديل نظام عدد الوحدات، وعدم طرح أى اراضى غير مرفقة نهائياً، والضغط عملياً لإنهاء كل المرافق لكل المشروعات الحالية، وبدء الاعتماد على المستثمرين المتوسطين و الصغار فى تطوير كومبوندات تتناسب مع متطلبات الشباب سعراً وتصميمًا ومساحة.
وحول أسلوب التخصيص المباشر للأراضي الاستثمارية، أكد إنه مجرد باب جديد للحصول على الأموال، قائلاً: "من يحصل على هذه الأراضى هل فعلا محكوم بتنفيذ مبنى ذو مستوى يناسب المكان؟ أم للأسف من معه فلوس وبعض الأوراق يحصل على المشروع ونجد بعد فترة مبانى عقيمة كاستخدام وكقيمة معمارية، التخصيص المباشر بعدما كان مغلق تماما،أصبح باب جديد لإغراق السوق"، متوقعاً انفراجة قليلة بعض الشيء في 2020 بسبب نقص الفائدة، وعدم وجود أراضى مميزة فى جعبة الهيئة، فضلا عن السعى الدؤوب لشركات القاهرة الجديدة لتأسيس اتحاد يجمعهم وينظم كثير من الأمور والمتسببة فى بعض الأوقات بعزوف المواطن عن الشراء، إضافة إلى انشغال كبار المطورين بتنفيذ وتسليم ما قاموا ببيعه خلال الفترات الماضية.
