إسكان مصر تستطلع أراء المتخصصين حول مزايا وعيوب أراضي بيت الوطن
من المرحلة الأولى إلى السابعة .. مطورون عقاريون يقيمون مشروع " بيت الوطن "
أراضي "امتداد النرجس" الأعلى استثمارياً .. و"شمال الرحاب" أقوى الطروحات
المرحلتين الثالثة والرابعة الأسوأ على الإطلاق .. وتوفير الخدمات أبرز العقبات
ياسر عبد الله: المشروع ممتاز ولكنه يفتقر للخبرة والتنظيم .. مروان فارس: أفضل المراحل الثانية وشمال الرحاب
محمود أبو الخير: نتوقع مرحلة ثامنة من المشروع .. وعلاء جمعان: المشروع ينقصه اهتمام وزارة الإسكان
كتبت - إبتهال عامر
بعد مرور 8 سنوات على الطرح الأول من أراضي المصريين في الخارج والمعروفه إعلامياً بـ"بيت الوطن" استطلعت "إسكان مصر" أراء المتعاملين على تلك الأراضي من أبناء مصر المغتربين في الخارج، والعائد منهم مؤخراً للاستثمار في هذا المشروع القومي الهام، والذي يهدف للترابط بين الوطن وأبنائه في الخارج، من خلال إتاحة أراضٍ لهم ولأبنائهم، إلى جانب تشجيع المصريين في الخارج على الاستثمار في مجال الإسكان، ودعم احتياطات النقد الأجنبي في مصر خاصة بعد تعويم الجنيه في عام 2016 ، حيث كان الدخل الأكبر للدولة المصرية من العملة الصعبة مصدره تحويلات المصريين العاملين في الخارج وبالدرجة الأولى الراغبين في حجز أراضي مشروع "بيت الوطن".
ويهدف استطلاع الرأي والذي تنشره الجريدة على حلقات متتابعة، الحلقة الأولى منه تبدأ بتقييم للمشروع في مدينة القاهرة الجديدة، للتعرف على وجهة نظر الحاجزين في المشروع بعد 7 مراحل رئيسية و8 سنوات من الطرح، وتقييمهم لمراحله السبع مضافاً لها المراحل التكميلية في المدن الجديدة، فضلا عن مزايا المشروع وعيوبه التي يجب تلافيها في أسرع وقت من قبل وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
حيث طرحت المرحلة الأولي من بيت الوطن في مارس 2012 ، بنحو 8 آلاف قطعة أرض للمصريين بالخارج في مدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد ومدينة بدر والمينا الجديدة ودمياط الجديدة، وهي المرحلة التي استهدفت جمع 3,5 مليار دولار لتعزيز إحتياطيات النقد الأجنبي التى تأثرت بشكل كبير بعد أحداث 25 يناير 2011 .
وقد جرى طرح المرحلة الأولي بأسعار تتراوح مابين 200 و675 دولار للمتر، ولكن الحكومة قررت تخفيضها أكثر من مرة بهدف جذب أكبر عدد ممكن من المصريين في الخارج، ليستقر سعر المتر عند 450 دولار في القاهرة الجديدة، و610 دولار في الشيخ زايد، و 225 دولارا في مدينة بدر، وفي دمياط الجديدة وصل سعر المتر إلى 385 دولارا، وكان أقل سعر للمتر في مدينة المنيا الجديدة بواقع 160 دولار.
كما قررت الحكومة آنذاك، تخفيض قيمة مقدم الحجز من 50% من إجمالي قيمة الأرض إلى 35% ثم 25 % على أن يتم السداد على مدار 5 سنوات بدلاً من 3 سنوات.وحققت المرحلة الأولي من المشروع مبيعات ما بين 30 و40% من المستهدف، وفقاً لما أعلنه كمال فهمي نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وقتها.
ثم تلتها المرحلة الثانية والتي ضمت 3183 قطعة أرض بواقع 2500 قطعة القاهرة الجديدة و311 قطعة في الشيخ زايد و372 قطعة دمياط الجديدة،وسيتم تخصيصها بالأمر المباشر وبنفس أسعار وشروط المرحلة الأولي،وتستهدف جمع 1,3 مليار دولار، وتوالت المراحل وصولا لطرح مرحلة تكميلية للمرحلة السابعة من المشروع قبل أسابيع قليلة..وإلى التفاصيل:
التنظيم والخبرة
وصف المهندس الاستشاري ياسر عبد الله، رئيس مجلس إدارة شركة رؤية للتطوير العقاري، مشروع بيت الوطن بـ"الممتاز"، مشيراً إلى أن هذا المشروع يعمل على ربط العاملين بالخارج بوطنهم، وإتاحة الفرصة لهم للحصول على أراضي ووحدات سكنية بأسهل الطرق من خلال التسجيل أونلاين.
وأوضح عبد الله، أن هذا المشروع يعمل على إدخال عملة صعبة لخزينة الدولة وذلك بشكل منظم وعملي وثابت من خلال تحويلات المصريين المغتربين، سهل من ذلك وضع الهيئة نظام ممتاز للدفع والأقساط، فعلى سبيل المثال: يتم دفع مقدم حجز بنسبة 25% كمقدم، والباقى على خمسة أقساط، القسط الأول يسدد عند إستلام الأرض .
وعلى الرغم أن معظم الأراضي التى تم طرحها كانت جاهزة للاستلام، إلا أن المشروع يحتاج إلى تنظيم وخبرة أكثر، حيث توجد مشكلات تأخير في الإستلام والحجز، وضعف في القدرة الاستيعابية للموقع الالكتروني وقت الحجز، وضعف التواصل السريع بين وزارة الإسكان والحاجزين لحل مشكلاتهم.
وأضاف ياسر، أن هناك أعباء مالية تم إضافتها بدون إعلان تفاصيلها خلال الحجز وخاصة المراحل الأولى، مع تغيير فى أنظمة البناء بعد الحجز مثل توحيد الواجهات، وتأخر المرافق بشكل كبير في أماكن شتى، كما أن هناك سوء ردم لبعض القطع وذلك من خلال الشركات العاملة بالمشروع.
وتابع: " أيضا من ضمن المشكلات التي يواجهها المشروع هو محاولة تسليم بعض المناطق ورقياً، و ليس على أرض الواقع، كذلك وجود مشكلات في الأرصدة وعدم وجود طريقة عملية لمتابعة كل مواطن لأرصدة أرضه دون الرجوع للجهاز، بالإضافة إلى أنه كان من الضروري عمل سياج عام شجري من خارج قطع الأراضى بإعتبار المشروع كومباوند، ولكن تم الغاء ذلك نهائياً".
ويضيف رئيس شركة رؤية، إنه على الرغم من أنه من ضمن اللوائح المقررة إمكانية حجز 3 قطع أراضي للمواطن وزوجته وأولاده، إلا إنه حتى هذه اللحظة لا يسمح بالتنازل للغير.
ويرى المهندس ياسر عبد الله، أن المرحلتين الأولى والثانية هما أفضل المراحل السبعة كأراضى مطروحة، ويرجع السبب إلى أن سعر المتر ممتاز، وبالتالي استثمار الوحدات السكنية جيد جداً.
في حين أن المرحلتين الثالثة والرابعة هما الأفضل من حيث السعر وطريقة الدفع مقارنة بالمرحلتين الأولى والثانية، وبالتالى استثمار الوحدات السكنية جيد.
أما بالنسبة للمرحلة الخامسة فسعر الأرض بها أعلى من المراحل السابقة، وعلى الرغم من ذلك كانت عملية البيع أسهل لانخفاض قيمة المقدم التي بلغت 25%، لأن مساحاتها أقل وكذلك عدم وجود أقساط، وبالتالي استثمار الشقق مقبول.
امتداد النرجس
يرى المهندس ياسر عبد الله أن أهم الطروحات في المرحلة السادسة هي امتداد "النرجس"، وكانت أسعار الأراضى في هذا الطرح جيدة وبالتالي شهدت سرعة في البيع، واستثمار الشقق كان مقبولاً.
وتابع تقييمه للمرحلة السابعة، بأن أفضل طرح فيها هو شمال الرحاب، نظراً لأن سعر الأراضي بها جيد مع سرعة البيع وهي بنسبة مقبولة، وتعتبر استثمار جيد كوحدات سكنية.
ويتوقع عبد الله، طرح مرحلة ثامنة، ولكن إن لم تكن بالعاصمة الإدارية ستكون بكل القطع المتبقية من المراحل السابقة، كما أن عام 2021 سيكون استكمالا للتفكير خارج الصندوق، والصدق والشفافية والأمانة والتسهيلات، وسرعة الانجاز، وجودة الأعمال.
ويلخص رئيس شركة رؤية، بعض توقعاته لعام 2021 بأنه نظراً لتوقيع تعاقدات كثيرة خلال الفترة الأخيرة بالعاصمة الإدارية الجديدة، وبعض المناطق ذات الأسعار العالية، فمن الممكن رجوع أو فسخ كثير من المواطنين لتلك العقود لعدم قدرتهم على الاستكمال مع الضغط البيعى لكل من هو ملتزم وكذلك لكل من يقدم منتج جيد من ناحية الموقع والسعر والمصداقية.
كما سيقوم بعض المواطنين بالإستغناء عن بعض التعاقدات في مقابل تعاقدات أخرى، وسيكون الحصان الأسود إذا تم الإعلان عن أراضىي للمواطنين بالعاصمة، حيث المكان، وعدد الأدوار، والتجربة الجديدة، وغيرها كثير.
وأشار إلى أن 2021 عاما مليئا بأعمال التنفيذ بعد تأخر كثير من الشركات في إستلام الأراضي لأسباب ترجع لوزارة الإسكان، حيث سيتم تسليم الأراضي والشقق من قبل الهيئة للمواطنين، ما يستوجب تكثيف أعمال المرافق لاستكمال عملية التنمية.
وشدد ياسر، على ضرورة تغيير فلسفة كل جهة لجذب عملاء جدد، فالناجح خلال العام الجديد هو من يلتزم بالمصداقية والإحترافية، فعلى الهيئة الإنتهاء من جميع المرافق بكافة المشروعات، وطرح أراضي بالعاصمة للمواطنين، وكذلك الإهتمام بالطرح التجاري والإداري للمواطنين وبنفس طريقة دفع المقدم بقيمة 25 %، والباقي أقساط على 5 سنوات وليس كاش.
فعلى سبيل المثال يجب على الشركات الكبيرة إنجاز مشروعاتها حتى يشعر العميل بأمان و بالتوازي يتم عمل تسهيلات أكبر في عملية الدفع. أما بالنسبة للشركات الصغيرة والمتوسطة، لابد من دمج بعض الشركات العقارية لعمل تكتلات تسمح بإقامة مشروعات عمرانية متكاملة حتى يتم التخديم على عملائهم . لافتاً إلى أن السوق العقارية في 2021، ستكون بابا مفتوحا للمواطنين الجدد، وكل من لديه خبرة ووعي أكثر من أي وقت مضى.
المرحلة الثانية.. الأفضل
من جانبه، قال المهندس مروان فارس، رئيس شركة إبداع للتطوير العقاري، أن أفضل مرحلة في بيت الوطن هي المرحلة الثانية الأساسية وكذلك التكميلي منها، ويرجع السبب إلى طرح الحي الأول والحي الثاني وبعد اكتمال العدد تم طرح الحي الثالث والحي الرابع، وتم تسليم أكثر من 4000 قطعة أرض بعضها للسكن والأخر للإستثمار.
وأشار إلى أن أسوأ المراحل هما المرحلتين الثالثة والرابعة، فقد رفعت الهيئة سعر المتر فأصبح 550 دولار بدلا من 450 دولار، وكذلك قيمة المقدم زادت حتى 35% بدلا من 25%، الأمر الذي تسبب في ضعف الإقبال على الحجز.
تعويم الجنيه
وأشار مروان إلى أنه عقب قرار تعويم الجنيه حدثت فروق في سعر الأراضي في نفس المكان بنسبة 30%، فعلى سبيل المثال: قطعة الأرض في الحي الخامس بمساحة 800 متر بلغ مقدمها 180 ألف دولار، في حين أن قطعة أرض أخرى في نفس المرحلة مقدمها 60 ألف دولار.
ويرى مروان، أنه قبل الطرح أو التعويم كان لابد على هيئة المجتمعات مراعاة النتائج التي ظهرت وذلك من خلال المناقشات التي تسبق مثل هذه القرارات لتدارك آثارها السلبية، مؤكدا على أن دور الدولة هو تسهيل عمليات البيع والتسليم وإعطاء كل مواطن حقه. مضيفاً: "هذا ما نفعله حاليا كأعضاء مجلس إدارة فى جمعية المطورين العقاريين بالقاهرة الجديدة، لتجنب كافة الأخطاء السابقة".
ويشير مروان، إلى أن أفضل مرحلة من حيث العائد الإستثماري بلا منازع هي المرحلة السادسة منطقة "النرجس"، فقد شهدت انجازا سريعا في الطرح ومواعيد التسليم، فكانت مكسبا كبيرا لكل من حجز واستلم وقام بالبيع وكل ذلك خلال فترة لا تزيد عن 75 يوما، وهذا دليل على أن النظام والترتيب الناجح مكسب للطرفين، مما ينعكس على الإقتصاد بشكل مباشر.
شمال الرحاب .. أٌقوى الطروحات
ويوضح رئيس شركة إبداع للتطوير العقاري، أن المرحلة السابعة الأساسية، شمال الرحاب، من أقوي المواقع التي تم طرحها نظرا لكثافة المترددين على مدينة الرحاب والتي تشهد عدد ضخم من الزوار يصل إلى ملايين المواطنين، كذلك تميزها بأن المطور يمكنه عرض منتجه في معرض مفتوح لوقوع المشروع بالقرب من طريق السويس، أيضا تعتبر هذه المرحلة فرصة قوية لقاطني الرحاب من أجل توفير سكن مناسب بالتقسيط المريح لأولادهم ولذويهم وقريب منهم.
ويرى رئيس شركة إبداع للتطوير العقاري، مشروع بيت الوطن بأنه "رائع" وطفرة في أداء وزارة الإسكان، فعن طريق الحجز "أونلاين" يمكنك الحصول على قطعة أرض بنظام سداد ميسر على 5 سنوات، ويمكنك السكن أو الإستثمار، مقارنة بالقرعات الداخلية وطرق الدفع "الكاش"، وأراضي هيئة التنمية الصناعية.
ويتوقع مروان، أنه في ظل إحتياج الدولة للعملة الصعبة ستستمر الطروحات في التزايد بشكل كبير، خاصة أن هناك مدن جيل رابع لم تطرح بعد.
ويفترض أن الطروحات الجديدة ستكون داخل هذه المناطق لا غيرها: منطقة "النرجس" نظرا لأعمال الحفر الحالية في الغابة، وكذلك إمتداد المستثمرين الجنوبية، وشرق المقابر على شارع التسعين الشمالي المواجه للنورث هاوس، وطريق السويس 5، وأراضي داخل مصر الجديدة للإسكان.
وشدد مروان على الدور الواجب أن تقوم به الهيئة حالياً لتوفير كافة الخدمات في المشروع، كالمدارس، والمساجد، وقسم الشرطة، والمول التجاري، والدفاع المدني، وغيرها من الخدمات المتوفرة في كافة المدن.
وبخصوص مستقبل سوق العقارات في القاهرة الجديدة يقول مروان، أن طروحات القاهرة الجديدة قوية جدا وتشهد اقبالا كبيرا من حيث الطلب، ويلعب مسوقي الأراضي دورا كبيرا في استقطاب عملاء جدد بمناطق أخرى خارج القاهرة الجديدة كمدينة نصر أو مصر الجديدة وغيرهم، حتى يستوعب العميل أهمية بيت الوطن، وكيفية الحجز أونلاين، والدفع بالعملة الصعبة.
وعلى الرغم من ذلك إلا أن هناك عدد ليس بقليل من المقاولين القادرين على الشراء والدفع، لكن ليسوا على وعي كامل ببيت الوطن وكيفية الاستثمار داخل أراضي القاهرة الجديدة، فعلى سبيل المثال لجوء عدد كبير من المقاولين لشراء أعداد كبيرة من الأراضي في مدينة السادس من أكتوبر كإستثمار، فعندما يجد المقاول قطعة أرض في مدينة جديدة مثل 6 أكتوبر ثمنها ثلاثة ملايين جنيه وكاملة من كافة المرافق وبها رخصة، فإنها فرصة كبيرة للإستثمار، مقارنة بسعر قطعة الأرض ذات مساحة 600 متر في شارع الهرم أو فيصل مثلا وثمنها 18 مليون جنيه.
الأولى والثانية الأفضل لانخفاض الأسعار
وفي سياق متصل، قال المهندس محمود أبو الخير، رئيس مجلس إدارة شركة جدير للتطوير العقاري، إن أفضل المراحل هي الأولى والثانية نظرا لإنخفاض سعر الدولار، حيث كان سعر المتر أقل بكثير من المراحل التالية، وأسوأ المراحل هي المراحل الثالثة والرابعة، والتكميلية من المرحلة السابعة لارتفاع سعر المتر. لافتا إلى أن أفضل عائد استثماري هو في المرحلتان الأولى والثانية وتحديداً الحيين الأول والثاني.
وأكد أبو الخير، أن مشروع بيت الوطن "ممتاز"، ومن المتوقع طرح مراحل أخرى منه، ولكنه يحتاج إلى اهتمام أكثر من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لاستكمال الخدمات والمرافق.
ويوافقه في الرأي المهندس علاء جمعان، رئيس مجلس إدارة مجموعة حيازة العقارية، ويشير إلى أنه عندما نبحث عن أفضل مرحلة فإننا نبحث أولا عن الأفضل سعرا، وهما المرحلتان الأولى والثانية.
لكن يرى جمعان، أن سعر السوق الحالي مناسب نظراً لنسب التضخم، وكذلك سعر السوق في الماضي مناسب لوقته.
وأوضح جمعان، أن أسوأ مرحلة في بيت الوطن هي المرحلة الثالثة، حيث زاد سعر المتر 100 دولار على السعر الأساسي، كما أن مقدم الحجز في هذه المرحلة وصل إلى 35% بدلا من 25% كما في المراحل السابقة، الأمر الذي سبب استياء العملاء فقررت الوزارة رد الـ 10% الزيادة، ولكن على هيئة أقساط وبسعر تثبيت غير مرضى للحاجزين.
وأشار رئيس مجموعة حيازة العقارية، إلى أن أفضل عائد استثماري في أراضي بيت الوطن كان في منطقة النرجس ومنطقة الرحاب، وبالنسبة لأفضل عائد اسثماري عقاري فالأفضل هو المراحل الأولى الأرخص سعراً.
وقيم جمعان، مشروع بيت الوطن بأنه أكبر المشروعات العمرانية وأفضلها فهو مخصص للمقيمين في الخارج، وله مميزات كبيرة أبرزها سعي الحاجزين لمحاكاة المدن التي يعيشون فيها على مستوى العالم وتطبيق نماذج شبيه لها في مصر، كذلك الدفع بالعملة الصعبة وليست بالعملة المحلية والتي دعمت خزينة الدولة في ظروف بالغة الصعوبة.
وأكد علاء جمعان، على أن بيت الوطن محاطا بأفضل الأماكن والخدمات الترفيهية، وأكبر المنتجعات والنوادي، وملاصق للعاصمة الإدارية، وطريق السويس، والطريق الدائري.
وناشد جمعان الهيئة بضرورة الإسراع في استكمال الخدمات وكافة المرافق، كي يكون هناك الدافع القوي للعملاء للبناء والإستثمار والتعمير في تلك المنطقة.
ويتوقع رئيس مجموعة حيازة، طرح مرحلة ثامنة من المشروع في بعض الأماكن، مثل الحي الرابع، والحي السادس، والحي الثامن، كما سيستمر طرح الأراضي لاتجاه رغبة الدولة لذلك. مشيراً إلى أن السوق العقاري في العام الجديد 2021، ستشهد نهوضا كبيرا خاصة مع حلول مواعيد تسليم الكثير من الأراضي والوحدات السكنية للعملاء.
