بسمة الغنام تكتب : أخطاء شركات التطوير العقاري القاتلة
لا شك أن ملف التطوير العقاري هو صناعة لها أسس وهيكل يختلف تماماً عن ملف الاستثمار العقاري والمتمثل في بناء عمارات منفصلة في مناطق مثل التجمع والمعادي أو الشروق أو أي منطقة سكنية يتم البناء فيها علي قطع أراضي منفصلة.
ربما يعجبك
وبرغم إيماني بأن الأسس من المفترض أن تكون واحدة باختلاف الخبرات.. لكن الملف الأهم والأكبر اليوم، هو ملف التطوير العقاري، وفي هذا الملف هناك أبجديات يجب على كل أصحاب شركات التطوير العقاري أو المستثمرين في العاصمة الإدارية الجديدة أو أي منطقة أخرى الألمام بها.
وقبل البداية يجب على كل مستثمر أن يعرف جيداً، أن خطوة الاستثمار يسبقها تحديد الوقت المناسب للدخول في مشروع جديد؟ وهذا التوقيت يجب أن يكون بعد الانتهاء من إجراء دراسات الجدوى اللازمة للمشروع.
هذه الدراسة تشمل جزئين هامين جداً، الأول حساب التكاليف المباشرة وهي الأساس الذي تبنى عليها باقي المعادلات، فيجب حساب ثمن الأرض وتكلفة البناء بدءاً من الحفر وصولا للتشطيبات مع مراعاة معدلات التضحم وتكاليف التصميم والاستشارات والتراخيص ومصروفات الشركة والموظفين، بالإضافة للتكاليف غير المباشرة والمتمثلة في التسويق والعمولات والضرائب ومصاريف أخرى.
لكن هذا عادة لا يحدث في سوق التطوير العقاري خصوصاً من الشركات الجديدة، حيث يكون قرار الدخول في المشروع لحظي وسريع بدون دراسات كافية، ويكون أول الموظفين من أفراد المبيعات والتسويق ؟!
فهل تتخيل أن أول من يبدأ العمل هم من يندرجون ضمن بند المصاريف الغير مباشرة في الدراسة؟ وحوالي 60% في المئة فيما فوق من التكلفة ليس لهم أي وجود في الشركة، حيث يتم الاعتماد علي شركات خارجيه لإدارة المشروع؟! قد تصيب وقد تخطئ، في ظل عدم وجود أي رقابة داخلية على الشركات المعاونة. ولك أن تتخيل حجم المخاطرة ؟
ثانياً، مهما بلغ حجم الاستشاري الهندسي وخبرته واسمه، يجب أن تكون هناك إدارة هندسية تتابع أدائه، وتتأكد من كل الأكواد وجودة التصميم سواء بداية من الرسومات البيعية وصولاً لمرحلة التسليم، كذلك تقييم التكلفة الحقيقة والمساحات البنائية BUA الصحيحة المذكورة في الدراسة المالية.
واحدة من الأخطاء التي تقع فيها الشركات عدم احتساب البدروم وغرف السطح ضمن مساحات المشروع، وهو ما يعني غياب نصف تكاليف المشروع من دراسة الجدوى وهو كارثة تواجهها الشركات قليلة الخبرة. وبناء عليه التسعير بيكون خاطئ ويتسبب في تعثر الشركة في سداد الأقساط المستحقة عليها وكذلك الالتزام بجداول التنفيذ.
مشكلة أخرى تواجهها الشركات، وهي عدم احترام الاستشاري الهندسي في تصميماته للبصمة البنائية للمبنى؟ حيث تنفجر قنبلة المساحات الوهمية في وجه المطور بسبب قلة خبرته واستسهال الاستشاري بتقديم أي تصميم داخلي وخارجي لبدء البيع للعملاء، وهو ما يتسبب في خسائر كبرى للشركات.. فمن يتحملها؟
حتى تسير الأمور بسلام، يجب أن يكون هيكل الشركة سليم وصحيح، وأن تكون هناك رؤية واضحة من أول يوم منعاً لوقوع أخطاء يتطلب إصلاحها أموال طائلة، فضلا عن فقدان ثقة العملاء وتحمل أخطاء الاستشاري الذي بالتأكيد سيكون مشغولاً مع ضحية أخرى في «تقطيع صينية البسبوسة» الجديدة.
