م. بسمة الغنام
معلومات يجهلها أغلب المطورون في سوق العاصمة الإدارية
مع زيادة المنافسة في مشروع العاصمة الادارية الجديدة وطرح العديد من قطع الأراضي في غضون العام الجاري وفي عدة مناطق متنوعة، يجب علينا التطرق لثلاث نقاط في غاية الأهمية ويجب أخذها في الاعتبار قبل الشراء..
ربما يعجبك
أولاً: تعريف المناطق والأحياء في العاصمة بمسمياتها الصحيحة:
فالعاصمة أسست علي التخصص في سرد المناطق وتقسيمها طبقا لنوع الاستخدام مثل (منطقة الوزارات والبنوك والجامعات والسفارات وغيرها من التخصصات، وبناء عليه تم تقسيم المناطق الخدمية مثل حي التنزه وهو حي يضم المباني التجارية فقط G+5 ومناطق لمباني متعدده الاستخدامات تصل الي G+14 وحي المال والأعمال التي تضم الأبراج المرتفعة ومناطق سكنية وغيرها من تقسيمات يجب أن تنعكس علي المستخدمين وقت التشغيل للشعور بقيمه كل منطقة وفقاً للمخطط الخاص بها والهدف منها.
واذا أخذنا في الحسبان تخطيط مدينة دبي كمثال في التخطيط العمراني في التصميم والتشغيل، فهناك كل منطقة قائمة بذاتها من حيث التصنيف والهدف مثل منطقه( ,Business-bay ,Marina Dubai Deira, Jumeirah)وغيرهم من مناطق يوجد تشابه بينها في بعض الاستخدامات ولكن لايوجد تشابه في التصنيفات فكل منطقة لها فئة مختلفه من المستخدمين مما ينعكس علي التسعير في كل منطقة وتأثير كل منطقه علي ROI والـ ROE الخاص بها.
وهنا في مشروع العاصمة نجد الكل يحيد عن كافة الاستراتيجيات العلمية والتخطيطية والمخصصة للتفريق بين الأحياء وبين نوعية العملاء والجمهور بداية من فتح مناطق كاملة وجديده للبيع بنفس نوع الاستخدام السابق طرحه وتخطيطه في أماكن أخرى داخل العاصمة، وللأسف تسبب هذا في تحويل السوق إلى مجرد قطع متشابه من الأحياء والمناطق وكأن علوم التخطيط العمراني لبناء مدينه عالمية لم يسمع عنها أحد من قبل.
لذلك نجد التخطيط من البداية والتصنيف متطابق تماماً من حيث الاستخدامات مثل المباني الادارية والسكن الفندقي والمحلات التجارية والمولات المنفصله والمولات المتصله بالأبراج والفنادق سواء منفصله لذتها أو متصله بالأبراج الادارية والتجارية. وهو ما ينقلنا للنقطة الثانية وهي:
الفرق بين الوحدات الفندقية والغرف الفندقية..
لمعرفة الفرق بين الوحدات السكنية الفندقية والغرف الفندقية يجب النظر إلى كارت الوصف الصادر من شركة العاصمة عند التعاقد على قطعة الأرض والموجودة في البند الرابع، حيث يتم وصف استخدام المبني بـ(سكني – إداري – تجاري) أم (فندقي – إداري – تجاري) فلكل منهما مواصفات خاصة وفرق شاسع بينهما في دراسات الجدوى.
فاذا ما تم ذكر كلمة سكني فانه يتم بيع الوحدات كوحدات سكنية مصغرة تتكون من غرفة واحدة وصالة بتهوية طبيعية ومطبخ وحمام وحجمها لايجب أن يقل عن 40 متر صافي الوحدة.
كما أن هناك تصنيف أخر لتوصيف نوع الاستخدام مثل ( غرف الاستديو - الأجنحة الفندقية وهذه لا تقل عن 55 متراً).
هنا اذا تم طرح هذه الوحدات السكنية كوحدات سكنية بخدمة فندقية فيجب مراعاة الكثير من المواصفات التشغيلية ومايطبق عليها من أكواد هندسية يجب أن تتم علي أسس تصميميه حقيقية لتفعيل الخدمات الفندقية، وهي أسس تندرج تحت العديد من الضوابط الرئيسية في التصميم لخلق خدمة فندقية صحيحة.
أما عن الغرف الفندقية
فهي عبارة عن غرفة وحمام ويجب أن لا تقل مساحتها عن 25 متر صافي الوحدة وكل ما زادت المساحة زادت في معدل الرفاهية للمستخدمين..ولكن يجب الايضاح ويجب الحذر من أن مصر لا يوجد بها توصيف قانوني لبيع غرف (نوم +حمام) أي كانت مساحتها، حيث لم يصدر حتى الآن أي تراخيص لبيع مثل هذه الوحدات أو موافقات لمن سيتولي تشغيل هذه الغرف المنفصلة .
هذا الأمر ينقلنا للنقطة الثالثة:
وهو طريقة الدمج بين الوحدات والغرف طبقا لحجم المبني واشتراطات وزارة السياحة، فإذا تم تشغيل المبنى كفندق يضم غرف فندقية ووحدات فندقية فيجب مراعاة الكثير من الاشتراطات على حسب عدد النجوم التي تم تصنيف الفندق بها من وزارة السياحة، حيث تمنح النجوم وفقاً لعدد الغرف والأجنحة الفندقية والمطبخ ونسبة ساحة المدخل لعدد الغرف وغيرها من الاشتراطات.
كل هذا يبدأ من نقطة تصنيف نوع الفندق، أما اذا كان فندق لخدمة رواد الأعمال أو فندق ترفيهي فالفنادق تحتاج إلى الكثير من الاشتراطات كغرف التخزين وحجم المداخل وأماكن الانتظار والمطابخ وغرف التعقيم والمصاعد الخدمية والمطاعم ووسائل الترفيه وخدماتها وغرف الاجتماعات والمؤتمرات وخدماتها وما يطبق عليه من اشتراطات هندسية بناءا علي وضع الدراسات والأكواد التشغيلية، وكلما زادت أماكن الترفيه في الفندق مثل المطاعم وحمامات السباحة والمراكز الصحية وغيره لرفع مستوي الجذب فكل ذلك يؤثر علي رفع الخدمات ونسب التحميل وسعر الوحدات ويجب معرفة أن كل مشغل له الأكواد الخاصة به في التصميم لضمان جوده المنشأة والغرف والوحدات الفندقية أو الوحدات الادارية.
كل ما سبق نقاط يجب الالتزام بها من المراحل الأولى في التصميم المبدئي حتي الوصول الي توظيف الموارد البشرية لتقديم الخدمة كاملة عند التشغيل، وادراج كل هذا وأكثر في دراسات الجدوى.
كما يجيب أن يكون هذا موضح بشكل كامل أمام أصحاب الشركات قبل الإعلان عن خدمات الفندقة في الأبراج .
بشكل عام يفضل في الوحدات السكنية الفندقية في الأبراج أن لا تقل عن 55 متر صافي الوحدة بالأبراج، والأفضل أن تكون في جناح خاص من البرج مفصول تماما عن الغرف الفندقيه لضمان جوده التشغيل والتخديم،ولذلك يقتصر الاستخدام الفندقي والادراي في الابراج التي تزيد عن 18 طابقاً، كما أن لها معدلات مختلفة بداية من استهداف شريحة العملاء والمساحات الادارية المعروضه وشكل الخدمات وكل ذلك يؤثر علي نسب التحميل وبالتالي على الأسعار.
لذلك يجب توضيح أن كل منطقة في العاصمة لها متطلباتها وطرق لإداراتها وتشغيلها وحجم الوحدات والفئات المستهدفه في البيع والتشغيل.
ولا يجب أن يكون هناك تشابه في استخدام المباني متعددة الاستخدمات التي تتكون من 12 الي 14 دور وبصمتها البنائية علي الارض من 1000 متر ليست بنفس نوع الاستخدمات داخل الأبراج التي تزيد عن 18 دور وبصمه بنائيه 7000 فما فوق ولكل منهما نوع تشغيل وتوصيف وتصميم وتسعير مختلف عن الأخر.
رابعاً: هي أهم النقاط بضرورة اللجوء إلى أهل التخصص
يجب علي المطور العقاري التعاقد مع الاستشاريين المعمارين سواء المحليين أو العالميين ممن لديهم خبرة في التصميمات المعمارية للفنادق وأهل الخبرة الحقيقيين لوضع الأسس التصميمه التي يحتاجها أي مشغل من المرحل الأولى في التصميم لضمان جودة الوحدات عند التشغيل واثبات موصفات شكل الخدمة في المبني لضمان عدم تحولها إلى مساكن شعبية عند التشغيل.
الخلاصه يجب الاهتمام بالثلاث نقاط التي تم رصدهم وتسليط الضوء عليهم وهم إجمالاً:
1- تعريف المناطق والأحياء بالعاصمة بمسمياتها الصحيحة
2- التفريق بين الوحدات الفندقية والغرف الفندقية
3- الإلمام بطريقة الدمج بين الوحدات والغرف طبقا لحجم المبني واشتراطات السياحة
4- الاستعانة بأهل الاختصاص.
كل ما سبق هدفه الحفاظ علي المخطط العمراني والاستراتيجي للمنطقة عند تشغيل العاصمة الادارية وجعلها مدينة عالمية طبقا لتوجهات الدولة وهذا لايقلل من شأن كل منطقة ولكن يوضح الرؤية العامة للمطورين.
